Como baixar os preços da habitação

 

A crise da habitação que Portugal atravessa tem provocado diversas discussões ideológicas sobre o que devem os políticos fazer para resolver o problema. A teoria económica diz-nos que se trata de um problema de procura e oferta. Quando a procura aumenta mais do que a oferta, os preços tendem a aumentar.

Nos últimos anos, a procura de casas (para comprar ou para arrendar) aumentou muito mais do que a oferta. Apesar da tendência crescente, o número de casas construídas está muito aquém das necessidades. O aumento da oferta de casas para valores que permitam resolver o problema será demorado, com o risco de se prolongar ainda mais se não forem tomadas medidas urgentes e concertadas.

Os primeiros vinte anos do século XXI ficaram marcados por um aumento significativo da população de Austin, no estado do Texas (EUA). Depois de um período anterior em que a população de Austin já estava em franco crescimento, em vinte anos (entre 2000 e 2020), a população da cidade cresceu cerca de 40%. Atraídos pelos empregos criados pelas empresas que escolheram aquela cidade texana para investir (Tesla, Apple, entre outras), pelos salários elevados e por impostos baixos, migrantes internos dos EUA e imigrantes internacionais deslocaram-se para Austin à procura de uma melhor qualidade de vida.

O crescimento acelerado da população criou um problema habitacional, com o forte aumento da procura de casas e dos preços praticados na habitação. Austin necessitava de construir mais casas para responder ao aumento da procura e resolver o problema da escassez, pelo que resolveu tomar um conjunto de medidas tendentes a flexibilizar e aumentar a oferta: aumento da densidade de construção (permite aumentar o número de casas por unidade de espaço), incentivo à construção de casas com tipologias mais diversas e adaptadas às necessidades da população (casas mais pequenas...), simplificação burocrática (menos licenciamentos e mais rápidos), possibilidade de construir em zonas onde não era possível e diminuição dos obstáculos à construção, entre outras.

Muitos defendem que a imposição de limites aos preços é a via mais rápida e eficaz para resolver o problema da habitação. O congelamento ou limites às rendas ou ao valor das casas apenas serve para arrefecer ainda mais a oferta. Se este tipo de medidas até pode ajudar os que já estão no mercado, no médio/longo prazo revelar-se-ia catastrófico, dado que haverá cada vez menos casas disponíveis e as condições das casas existentes seriam cada vez piores.

Os preços das casas dependem de muitos fatores (evolução do saldo migratório, taxas de juro, custos de construção, entre outros), mas a construção tem um papel fundamental quando se pretende responder a aumentos significativos do lado da procura. O problema resolve-se com mais casas (e não com menos).

Procura de gasóleo

 

Têm sido veiculadas algumas notícias sobre a evolução dos preços dos combustíveis, que, aparentemente, não acompanham o preço do petróleo. Há muita gente a referir que os preços dos combustíveis refinados sobem sempre que o preço do petróleo sobe, mas o ritmo e o período de resposta não são os mesmos quando o preço do petróleo desce.

Além da matéria-prima e da margem de lucro dos operadores, o combustível que os agentes económicos utilizam para abastecer os seus veículos inclui outros custos associados à refinação, transporte, armazenamento, seguros, impostos, entre outros.

Alguns estudos realizados sobre o tema apontam para uma rigidez superior da procura de gasóleo relativamente à gasolina. No curto ou médio prazo, a procura de gasóleo reage pouco ao preço, ou seja, a quantidade procurada de gasóleo não é significativamente afetada pelo aumento do preço do combustível. Ainda há muitas atividades profissionais que utilizam veículos movidos a gasóleo (transporte de mercadorias, autocarros, máquinas industriais, entre outros), pelo que a subida ou descida do preço do combustível não influencia de forma significativa a respetiva quantidade procurada. As variações dos preços teriam de ser intensas para haver uma variação significativa da procura de gasóleo.

As alterações de tipologia de transporte usados pelas pessoas e empresas demoram muito a ser concretizadas. Em alguns casos (por exemplo, na área dos transportes de mercadorias), a oferta de outro tipo de transportes ainda é muito limitada ou inexistente, pelo que a procura por transportes movidos a gasóleo se mantém.

A União Europeia tem adotado medidas que dificultam ou penalizam os agentes económicos que produzam ou comercializem bens mais poluentes, levando ao desinvestimento por parte das empresas na refinação do gasóleo. Estas medidas têm provocado o aumento dos custos para as empresas, pelo que a oferta de gasóleo no mercado tem diminuído. A redução da oferta implica que, para cada nível de preço, a quantidade oferecida é menor.

Independentemente de um possível cartel dos operadores, como advogam muitos políticos e analistas mas que várias , a redução da oferta de gasóleo e a manutenção da procura em níveis elevados exercem pressão sobre os preços.

Elasticidade da oferta

 

A lei da procura e da oferta é um dos temas mais abordados neste blogue, dado o interesse pessoal e o papel que a mesma tem na economia. Trata-se de um modelo que, tendo em conta as forças da procura e da oferta, determina o que tende a ser produzido, assim como as respetivas quantidades e preços. 

Um dos erros comummente praticados na análise consiste em explicar determinada situação tendo em conta a variação de apenas uma das componentes (procura ou oferta). Apesar de, em muitos casos, os movimentos verificados se deverem, essencialmente, a uma das variáveis, o resultado tem sempre em conta as forças exercidas pelas duas componentes.

Normalmente, o equilíbrio do mercado surge da interação entre os compradores e os vendedores. Para os preços subirem não basta que a procura aumente ou que a oferta diminua; é necessário perceber a interação entre as duas forças do mercado. Por exemplo, o preço das casas pode aumentar mesmo quando a oferta aumenta, desde que o aumento da procura seja superior ao aumento da oferta.

A elasticidade da oferta pode ser entendida como a variação percentual da quantidade oferecida em função da variação percentual do respetivo preço. Quanto mais fácil e rapidamente as empresas conseguirem responder às variações de preço, mais elástica é a oferta. Se a elasticidade da oferta de um bem for elevada, as empresas conseguem responder rapidamente aos incentivos gerados pela subida dos preços, pelo que o preço tende a aumentar pouco; se a oferta de um bem for pouco elástica, então um aumento da procura tenderá a provocar um aumento significativo do preço. 

Relativamente ao mercado da compra e venda de casas, geralmente a oferta é pouco elástica, pelo que não é possível, num curto espaço de tempo, aumentar significativamente a oferta de casas. Quando a procura de casas aumenta muito, os preços tenderão a subir significativamente durante mais tempo, dado que a oferta demorará bastante tempo para conseguir acompanhar o aumento da procura. A habitação é uma das áreas mais estudadas pelos economistas quando pretendem analisar a elasticidade da oferta. 

Há vários fatores que determinam a elasticidade da oferta, pelo que, relativamente a Portugal, há regiões onde a elasticidade é maior e outras onde a oferta é menos elástica. Em Portugal, há poucos estudos aprofundados que analisem a elasticidade da oferta de casas nas diferentes regiões. Apesar disso, os estudos existentes evidenciam que a oferta de habitação, no geral, é menos elástica nas áreas metropolitanas do litoral, particularmente Lisboa e Porto, e mais elástica nas áreas do interior. A concorrerem para a fraca elasticidade da oferta de casas estão diversos fatores, como a indisponibilidade de solos, a excessiva burocratização e regulamentação, os custos elevados de construção ou a dificuldade de contratação. 

Preços máximos

 

Os limites impostos pelo Estado aos preços são um dos temas mais discutidos e analisados em termos económicos. Atualmente, em vários setores discute-se a possibilidade de o Estado impor um limite aos preços de determinados produtos (combustíveis fósseis, arrendamento, etc.), ajudando desta forma as famílias severamente prejudicadas pelo aumento dos preços.

A ciência económica ensina-nos que a imposição de um preço inferior ao preço de mercado origina um aumento da procura e uma diminuição da oferta. Os vendedores têm menos incentivos para produzir ou comercializar e, por isso, a quantidade oferecida do bem não é suficiente para satisfazer toda a procura.

No início da semana, o Jornal de Notícias informava que “novos limites ao arrendamento contêm preços em Barcelona”. Se o Governo tem a capacidade de impor limites máximos nos preços dos bens, então os preços deverão descer. O problema dos limites não está na eficácia da “contenção”, mas no resultado global da medida. Que interesse económico e social tem uma medida que permite a diminuição dos preços para alguns (poucos), se houver cada vez mais gente a ficar fora do mercado?

A limitação dos preços afasta vendedores, leva ao racionamento dos bens que estão no mercado (que existem cada vez em menor quantidade), incentiva o mercado negro e, no médio/longo prazo, reduz a qualidade dos bens transacionados. Com a impossibilidade de cobrarem os valores considerados justos, os proprietários não estarão disponíveis para gastar tanto em obras de conservação e remodelação das casas.  

O preço de um bem é o sinalizador da oferta e da procura: quando desce, os consumidores compram mais e os vendedores vendem menos; quando sobe, os consumidores compram menos e os vendedores oferecem mais. Apesar das possíveis boas intenções dos governos, a imposição de limites máximos de preços repercute-se num problema cada vez maior no médio/longo prazo. Portugal tem uma tradição, ainda anterior à Revolução dos Cravos, de controlo de rendas. Os resultados desse controlo traduziram-se em falta de casas para arrendar e na degradação substancial das casas existentes, por falta de manutenção.

Pressões demográficas

 

O Boletim Económico de dezembro, do Banco de Portugal, faz uma análise ao mercado de habitação em Portugal, identificando os principais fatores e contribuindo com algumas explicações para a falta de casas para habitação.

O aumento dos preços da habitação tem origem, como se sabe, no aumento mais do que proporcional da procura relativamente à oferta. Do lado da procura, há vários fatores que contribuem para o seu aumento, destacando-se o aumento da população e a diminuição da dimensão média das famílias. Segundo o boletim de dezembro do Banco de Portugal, entre 1981 e 2021, o fator que mais contribuiu para o aumento do número de famílias foi a sua dimensão, que reduziu expressivamente no período. Entre 2021 e 2024, o saldo migratório foi o principal determinante do aumento do número de famílias.

Do lado da oferta, verifica-se que o número de alojamentos familiares disponíveis para habitar diminuiu expressivamente nos últimos 15 anos. Entre 1981 e 2011, a variação média anual do número de alojamentos familiares era de cerca de 82 mil; entre 2011 e 2021, a média foi de cerca de 11 mil. Entre 2021 e 2024, a variação média anual do número de alojamentos locais aumentou, para cerca de 22 mil, mas ainda muito abaixo das necessidades e dos valores observados nas duas últimas décadas do século XX e na primeira década do século XXI. O relatório do Banco de Portugal destaca, ainda, uma percentagem elevada de alojamentos vagos, sendo que as casas vazias estão localizadas maioritariamente nos concelhos com menor pressão da procura — em Lisboa e no Porto, por exemplo, as casas vazias representam uma percentagem baixa. Apesar de o boletim não analisar esta situação, estou convicto de que muitas das casas vazias não estão em condições de serem habitadas. Na zona onde resido, muitas casas estão vazias porque os antigos proprietários, maioritariamente idosos, morreram e os seus filhos não estão disponíveis para morar nas mesmas condições dos pais.

Os números referidos, que são corroborados pela análise do boletim de dezembro, mostram que até 2011 a variação do número de alojamentos foi superior à variação do número de famílias, tendo-se invertido esta situação a partir de 2011 até à atualidade. O excesso de procura relativamente à oferta existente tem pressionado a subida dos preços das casas e das rendas, pelo que os preços apenas poderão baixar (ou aumentar a um ritmo inferior) quando a oferta crescer a um ritmo significativamente superior.

Mais casas para arrendar

 

Estamos numa altura em que faltam casas para arrendar. Conforme já escrevi algumas vezes, isto ocorre porque a procura é superior à oferta (há mais pessoas à procura de casa para arrendar do que casas disponíveis no mercado). Essencialmente, os proprietários que põem uma casa no mercado de arrendamento esperam receber o valor negociado, que a casa não seja estragada pelos arrendatários e que haja estabilidade das políticas e das leis que regulam o arrendamento. Além de mais construção, os governos que quiserem melhorar o mercado de arrendamento terão de garantir estes três pilares essenciais.

Quando um inquilino deixa de pagar a renda, o despejo tem de ser quase imediato. Caso o Estado considere que determinada família deva ser apoiada, então pode pagar temporariamente a renda do inquilino que deixa de ter condições financeiras para o fazer ou acolhê-lo numa habitação da Segurança Social preparada para o efeito. Este é um dos principais problemas que mais obstam à oferta de casas no mercado. Todos conhecem casos de inquilinos que deixaram de pagar as rendas e os despejos arrastaram-se meses ou anos.

Outra preocupação constante dos senhorios está relacionada com as condições das casas depois da saída dos inquilinos. Conheço algumas situações de casas que ficaram completamente irreconhecíveis depois da saída do inquilino, em que o senhorio teve de investir alguns milhares de euros para restaurar a casa para as condições anteriores. Um sistema que pretenda incentivar a oferta de casas no mercado de arrendamento terá de punir severamente os inquilinos que entregarem as casas em condições degradantes ao senhorio.

Por último, os proprietários apenas sentirão vontade de investir no mercado de arrendamento se lhes for garantido que os políticos manterão relativamente estáveis as políticas e as regras do mercado de arrendamento. Nenhum proprietário investirá, a longo prazo, num mercado em que as regras mudam frequentemente e, muitas vezes, de forma tão oscilante.

Casas construídas

 

Ontem, o Jornal de Notícias noticiava que o “recorde de casas construídas no Porto não faz baixar preços”. O preço de um bem é um nivelador da oferta e da procura. Se o preço de um bem subir, a procura diminuirá e a oferta aumentará. Pelo contrário, a diminuição do preço de um bem implicará um aumento da procura desse bem e uma diminuição da oferta. Em suma, os produtores e os consumidores reagem ao preço dos bens produzindo mais ou menos e comprando mais ou menos, respetivamente.

No setor da habitação, o aumento do preço das casas (e das rendas) provocou um aumento da construção de casas (ou seja, da quantidade oferecida) — antes disso, o aumento da procura provocara o aumento dos preços das casas e das rendas das casas para habitação. Foi o aumento dos preços das casas e das rendas que avisou os construtores para a necessidade de construir mais; o preço é determinado pela interação entre a procura e a oferta.

O aumento dos preços das casas e das rendas contribui para que a rentabilidade esperada dos construtores aumente e, por isso, eles decidam construir mais casas. Quando o número novas de casas construídas (ou remodeladas/reconstruídas) ultrapassar a procura, os preços baixarão. Se o número de casas construídas não fizer baixar os preços, é porque a procura ainda é superior à oferta.

Depois de o número de novas casas construídas ter diminuído drasticamente entre 2002 e 2015, nos últimos anos temos assistido a uma recuperação ténue. Atualmente, o número de casas construídas ainda é muito baixo relativamente à procura, não sendo suficiente para estabilizar e/ou baixar o preço.

Mercado de arrendamento

 

Portugal enfrenta um problema sério no mercado de arrendamento. Há muitas medidas que podem ser aplicadas para atenuar e/ou reduzir as suas consequências, mas não tenho dúvidas nenhumas de que, em termos estruturais, a solução para o mercado de arrendamento não existe se não forem construídas mais casas.

Se a falta de casas para arrendar está no desequilíbrio entre a oferta e a procura (com a procura a ultrapassar a oferta), então a solução terá de passar, inevitavelmente, pela construção (aumento da oferta). Qualquer medida que limite ou prejudique a construção de casas apenas irá agudizar e perpetuar a situação.