Pressões demográficas

 

O Boletim Económico de dezembro, do Banco de Portugal, faz uma análise ao mercado de habitação em Portugal, identificando os principais fatores e contribuindo com algumas explicações para a falta de casas para habitação.

O aumento dos preços da habitação tem origem, como se sabe, no aumento mais do que proporcional da procura relativamente à oferta. Do lado da procura, há vários fatores que contribuem para o seu aumento, destacando-se o aumento da população e a diminuição da dimensão média das famílias. Segundo o boletim de dezembro do Banco de Portugal, entre 1981 e 2021, o fator que mais contribuiu para o aumento do número de famílias foi a sua dimensão, que reduziu expressivamente no período. Entre 2021 e 2024, o saldo migratório foi o principal determinante do aumento do número de famílias.

Do lado da oferta, verifica-se que o número de alojamentos familiares disponíveis para habitar diminuiu expressivamente nos últimos 15 anos. Entre 1981 e 2011, a variação média anual do número de alojamentos familiares era de cerca de 82 mil; entre 2011 e 2021, a média foi de cerca de 11 mil. Entre 2021 e 2024, a variação média anual do número de alojamentos locais aumentou, para cerca de 22 mil, mas ainda muito abaixo das necessidades e dos valores observados nas duas últimas décadas do século XX e na primeira década do século XXI. O relatório do Banco de Portugal destaca, ainda, uma percentagem elevada de alojamentos vagos, sendo que as casas vazias estão localizadas maioritariamente nos concelhos com menor pressão da procura — em Lisboa e no Porto, por exemplo, as casas vazias representam uma percentagem baixa. Apesar de o boletim não analisar esta situação, estou convicto de que muitas das casas vazias não estão em condições de serem habitadas. Na zona onde resido, muitas casas estão vazias porque os antigos proprietários, maioritariamente idosos, morreram e os seus filhos não estão disponíveis para morar nas mesmas condições dos pais.

Os números referidos, que são corroborados pela análise do boletim de dezembro, mostram que até 2011 a variação do número de alojamentos foi superior à variação do número de famílias, tendo-se invertido esta situação a partir de 2011 até à atualidade. O excesso de procura relativamente à oferta existente tem pressionado a subida dos preços das casas e das rendas, pelo que os preços apenas poderão baixar (ou aumentar a um ritmo inferior) quando a oferta crescer a um ritmo significativamente superior.