Taxa de esforço

 

A taxa de esforço corresponde à percentagem dos rendimentos líquidos auferidos por uma pessoa ou família que é absorvida pelo pagamento dos empréstimos. Por exemplo, a taxa de esforço de uma família com um rendimento mensal de 3000 € que entregue ao banco 1500 € em prestações relacionadas com créditos existentes é de 50% (1500 / 3000 x 100).

A taxa de esforço é uma das componentes mais importantes para os bancos, dado que lhes permite analisar o risco de crédito do devedor. As famílias também devem saber qual é a sua taxa de esforço, de modo que possam tomar decisões financeiras mais acertadas que não ponham em risco a capacidade de pagamento dos empréstimos obtidos.

Nos contratos celebrados até julho de 2026, o Banco de Portugal recomendava uma taxa de esforço máxima de 50%, tendo reduzido este limite máximo para 45% nos contratos celebrados a partir de agosto de 2026 — este limite inclui algumas exceções, em que os bancos podem conceder empréstimos a pessoas cuja taxa de esforço seja superior. Cada situação merece uma análise especial, mas convém ressalvar que, prudentemente, muitas instituições aconselham a que a taxa de esforço não ultrapasse os 35%.

Cada situação merece uma análise específica, pelo que, além da taxa de esforço, devem ser considerados outros fatores importantes, como, por exemplo, a idade, o tipo de rendimentos ou a estabilidade no emprego. Considero que, em muitos casos, uma taxa de esforço de 30% ou 35% é exagerada. Mesmo que a taxa de esforço seja de 30% e que haja alguma estabilidade nos rendimentos auferidos, há outros fatores que devem ser analisados antes de se tomar a decisão de endividamento.

A maioria dos empréstimos está associada a taxas variáveis, cuja tendência de médio e longo prazo é muito incerta. Um aumento significativo das taxas de referência repercute-se no aumento das prestações e, consequentemente, no aumento da taxa de esforço. A maturidade de muitos empréstimos vai além da entrada do devedor na reforma, sendo este um momento clássico de redução dos rendimentos e do aumento de alguns tipos de despesas (saúde...). Nessa altura, a diminuição dos rendimentos contribui para o aumento automático da taxa de esforço.

Pressões demográficas

 

O Boletim Económico de dezembro, do Banco de Portugal, faz uma análise ao mercado de habitação em Portugal, identificando os principais fatores e contribuindo com algumas explicações para a falta de casas para habitação.

O aumento dos preços da habitação tem origem, como se sabe, no aumento mais do que proporcional da procura relativamente à oferta. Do lado da procura, há vários fatores que contribuem para o seu aumento, destacando-se o aumento da população e a diminuição da dimensão média das famílias. Segundo o boletim de dezembro do Banco de Portugal, entre 1981 e 2021, o fator que mais contribuiu para o aumento do número de famílias foi a sua dimensão, que reduziu expressivamente no período. Entre 2021 e 2024, o saldo migratório foi o principal determinante do aumento do número de famílias.

Do lado da oferta, verifica-se que o número de alojamentos familiares disponíveis para habitar diminuiu expressivamente nos últimos 15 anos. Entre 1981 e 2011, a variação média anual do número de alojamentos familiares era de cerca de 82 mil; entre 2011 e 2021, a média foi de cerca de 11 mil. Entre 2021 e 2024, a variação média anual do número de alojamentos locais aumentou, para cerca de 22 mil, mas ainda muito abaixo das necessidades e dos valores observados nas duas últimas décadas do século XX e na primeira década do século XXI. O relatório do Banco de Portugal destaca, ainda, uma percentagem elevada de alojamentos vagos, sendo que as casas vazias estão localizadas maioritariamente nos concelhos com menor pressão da procura — em Lisboa e no Porto, por exemplo, as casas vazias representam uma percentagem baixa. Apesar de o boletim não analisar esta situação, estou convicto de que muitas das casas vazias não estão em condições de serem habitadas. Na zona onde resido, muitas casas estão vazias porque os antigos proprietários, maioritariamente idosos, morreram e os seus filhos não estão disponíveis para morar nas mesmas condições dos pais.

Os números referidos, que são corroborados pela análise do boletim de dezembro, mostram que até 2011 a variação do número de alojamentos foi superior à variação do número de famílias, tendo-se invertido esta situação a partir de 2011 até à atualidade. O excesso de procura relativamente à oferta existente tem pressionado a subida dos preços das casas e das rendas, pelo que os preços apenas poderão baixar (ou aumentar a um ritmo inferior) quando a oferta crescer a um ritmo significativamente superior.