Como baixar os preços da habitação

 

A crise da habitação que Portugal atravessa tem provocado diversas discussões ideológicas sobre o que devem os políticos fazer para resolver o problema. A teoria económica diz-nos que se trata de um problema de procura e oferta. Quando a procura aumenta mais do que a oferta, os preços tendem a aumentar.

Nos últimos anos, a procura de casas (para comprar ou para arrendar) aumentou muito mais do que a oferta. Apesar da tendência crescente, o número de casas construídas está muito aquém das necessidades. O aumento da oferta de casas para valores que permitam resolver o problema será demorado, com o risco de se prolongar ainda mais se não forem tomadas medidas urgentes e concertadas.

Os primeiros vinte anos do século XXI ficaram marcados por um aumento significativo da população de Austin, no estado do Texas (EUA). Depois de um período anterior em que a população de Austin já estava em franco crescimento, em vinte anos (entre 2000 e 2020), a população da cidade cresceu cerca de 40%. Atraídos pelos empregos criados pelas empresas que escolheram aquela cidade texana para investir (Tesla, Apple, entre outras), pelos salários elevados e por impostos baixos, migrantes internos dos EUA e imigrantes internacionais deslocaram-se para Austin à procura de uma melhor qualidade de vida.

O crescimento acelerado da população criou um problema habitacional, com o forte aumento da procura de casas e dos preços praticados na habitação. Austin necessitava de construir mais casas para responder ao aumento da procura e resolver o problema da escassez, pelo que resolveu tomar um conjunto de medidas tendentes a flexibilizar e aumentar a oferta: aumento da densidade de construção (permite aumentar o número de casas por unidade de espaço), incentivo à construção de casas com tipologias mais diversas e adaptadas às necessidades da população (casas mais pequenas...), simplificação burocrática (menos licenciamentos e mais rápidos), possibilidade de construir em zonas onde não era possível e diminuição dos obstáculos à construção, entre outras.

Muitos defendem que a imposição de limites aos preços é a via mais rápida e eficaz para resolver o problema da habitação. O congelamento ou limites às rendas ou ao valor das casas apenas serve para arrefecer ainda mais a oferta. Se este tipo de medidas até pode ajudar os que já estão no mercado, no médio/longo prazo revelar-se-ia catastrófico, dado que haverá cada vez menos casas disponíveis e as condições das casas existentes seriam cada vez piores.

Os preços das casas dependem de muitos fatores (evolução do saldo migratório, taxas de juro, custos de construção, entre outros), mas a construção tem um papel fundamental quando se pretende responder a aumentos significativos do lado da procura. O problema resolve-se com mais casas (e não com menos).

Preços máximos

 

Os limites impostos pelo Estado aos preços são um dos temas mais discutidos e analisados em termos económicos. Atualmente, em vários setores discute-se a possibilidade de o Estado impor um limite aos preços de determinados produtos (combustíveis fósseis, arrendamento, etc.), ajudando desta forma as famílias severamente prejudicadas pelo aumento dos preços.

A ciência económica ensina-nos que a imposição de um preço inferior ao preço de mercado origina um aumento da procura e uma diminuição da oferta. Os vendedores têm menos incentivos para produzir ou comercializar e, por isso, a quantidade oferecida do bem não é suficiente para satisfazer toda a procura.

No início da semana, o Jornal de Notícias informava que “novos limites ao arrendamento contêm preços em Barcelona”. Se o Governo tem a capacidade de impor limites máximos nos preços dos bens, então os preços deverão descer. O problema dos limites não está na eficácia da “contenção”, mas no resultado global da medida. Que interesse económico e social tem uma medida que permite a diminuição dos preços para alguns (poucos), se houver cada vez mais gente a ficar fora do mercado?

A limitação dos preços afasta vendedores, leva ao racionamento dos bens que estão no mercado (que existem cada vez em menor quantidade), incentiva o mercado negro e, no médio/longo prazo, reduz a qualidade dos bens transacionados. Com a impossibilidade de cobrarem os valores considerados justos, os proprietários não estarão disponíveis para gastar tanto em obras de conservação e remodelação das casas.  

O preço de um bem é o sinalizador da oferta e da procura: quando desce, os consumidores compram mais e os vendedores vendem menos; quando sobe, os consumidores compram menos e os vendedores oferecem mais. Apesar das possíveis boas intenções dos governos, a imposição de limites máximos de preços repercute-se num problema cada vez maior no médio/longo prazo. Portugal tem uma tradição, ainda anterior à Revolução dos Cravos, de controlo de rendas. Os resultados desse controlo traduziram-se em falta de casas para arrendar e na degradação substancial das casas existentes, por falta de manutenção.

Pressões demográficas

 

O Boletim Económico de dezembro, do Banco de Portugal, faz uma análise ao mercado de habitação em Portugal, identificando os principais fatores e contribuindo com algumas explicações para a falta de casas para habitação.

O aumento dos preços da habitação tem origem, como se sabe, no aumento mais do que proporcional da procura relativamente à oferta. Do lado da procura, há vários fatores que contribuem para o seu aumento, destacando-se o aumento da população e a diminuição da dimensão média das famílias. Segundo o boletim de dezembro do Banco de Portugal, entre 1981 e 2021, o fator que mais contribuiu para o aumento do número de famílias foi a sua dimensão, que reduziu expressivamente no período. Entre 2021 e 2024, o saldo migratório foi o principal determinante do aumento do número de famílias.

Do lado da oferta, verifica-se que o número de alojamentos familiares disponíveis para habitar diminuiu expressivamente nos últimos 15 anos. Entre 1981 e 2011, a variação média anual do número de alojamentos familiares era de cerca de 82 mil; entre 2011 e 2021, a média foi de cerca de 11 mil. Entre 2021 e 2024, a variação média anual do número de alojamentos locais aumentou, para cerca de 22 mil, mas ainda muito abaixo das necessidades e dos valores observados nas duas últimas décadas do século XX e na primeira década do século XXI. O relatório do Banco de Portugal destaca, ainda, uma percentagem elevada de alojamentos vagos, sendo que as casas vazias estão localizadas maioritariamente nos concelhos com menor pressão da procura — em Lisboa e no Porto, por exemplo, as casas vazias representam uma percentagem baixa. Apesar de o boletim não analisar esta situação, estou convicto de que muitas das casas vazias não estão em condições de serem habitadas. Na zona onde resido, muitas casas estão vazias porque os antigos proprietários, maioritariamente idosos, morreram e os seus filhos não estão disponíveis para morar nas mesmas condições dos pais.

Os números referidos, que são corroborados pela análise do boletim de dezembro, mostram que até 2011 a variação do número de alojamentos foi superior à variação do número de famílias, tendo-se invertido esta situação a partir de 2011 até à atualidade. O excesso de procura relativamente à oferta existente tem pressionado a subida dos preços das casas e das rendas, pelo que os preços apenas poderão baixar (ou aumentar a um ritmo inferior) quando a oferta crescer a um ritmo significativamente superior.

Mais casas para arrendar

 

Estamos numa altura em que faltam casas para arrendar. Conforme já escrevi algumas vezes, isto ocorre porque a procura é superior à oferta (há mais pessoas à procura de casa para arrendar do que casas disponíveis no mercado). Essencialmente, os proprietários que põem uma casa no mercado de arrendamento esperam receber o valor negociado, que a casa não seja estragada pelos arrendatários e que haja estabilidade das políticas e das leis que regulam o arrendamento. Além de mais construção, os governos que quiserem melhorar o mercado de arrendamento terão de garantir estes três pilares essenciais.

Quando um inquilino deixa de pagar a renda, o despejo tem de ser quase imediato. Caso o Estado considere que determinada família deva ser apoiada, então pode pagar temporariamente a renda do inquilino que deixa de ter condições financeiras para o fazer ou acolhê-lo numa habitação da Segurança Social preparada para o efeito. Este é um dos principais problemas que mais obstam à oferta de casas no mercado. Todos conhecem casos de inquilinos que deixaram de pagar as rendas e os despejos arrastaram-se meses ou anos.

Outra preocupação constante dos senhorios está relacionada com as condições das casas depois da saída dos inquilinos. Conheço algumas situações de casas que ficaram completamente irreconhecíveis depois da saída do inquilino, em que o senhorio teve de investir alguns milhares de euros para restaurar a casa para as condições anteriores. Um sistema que pretenda incentivar a oferta de casas no mercado de arrendamento terá de punir severamente os inquilinos que entregarem as casas em condições degradantes ao senhorio.

Por último, os proprietários apenas sentirão vontade de investir no mercado de arrendamento se lhes for garantido que os políticos manterão relativamente estáveis as políticas e as regras do mercado de arrendamento. Nenhum proprietário investirá, a longo prazo, num mercado em que as regras mudam frequentemente e, muitas vezes, de forma tão oscilante.

Casas construídas

 

Ontem, o Jornal de Notícias noticiava que o “recorde de casas construídas no Porto não faz baixar preços”. O preço de um bem é um nivelador da oferta e da procura. Se o preço de um bem subir, a procura diminuirá e a oferta aumentará. Pelo contrário, a diminuição do preço de um bem implicará um aumento da procura desse bem e uma diminuição da oferta. Em suma, os produtores e os consumidores reagem ao preço dos bens produzindo mais ou menos e comprando mais ou menos, respetivamente.

No setor da habitação, o aumento do preço das casas (e das rendas) provocou um aumento da construção de casas (ou seja, da quantidade oferecida) — antes disso, o aumento da procura provocara o aumento dos preços das casas e das rendas das casas para habitação. Foi o aumento dos preços das casas e das rendas que avisou os construtores para a necessidade de construir mais; o preço é determinado pela interação entre a procura e a oferta.

O aumento dos preços das casas e das rendas contribui para que a rentabilidade esperada dos construtores aumente e, por isso, eles decidam construir mais casas. Quando o número novas de casas construídas (ou remodeladas/reconstruídas) ultrapassar a procura, os preços baixarão. Se o número de casas construídas não fizer baixar os preços, é porque a procura ainda é superior à oferta.

Depois de o número de novas casas construídas ter diminuído drasticamente entre 2002 e 2015, nos últimos anos temos assistido a uma recuperação ténue. Atualmente, o número de casas construídas ainda é muito baixo relativamente à procura, não sendo suficiente para estabilizar e/ou baixar o preço.

Mercado de arrendamento

 

Portugal enfrenta um problema sério no mercado de arrendamento. Há muitas medidas que podem ser aplicadas para atenuar e/ou reduzir as suas consequências, mas não tenho dúvidas nenhumas de que, em termos estruturais, a solução para o mercado de arrendamento não existe se não forem construídas mais casas.

Se a falta de casas para arrendar está no desequilíbrio entre a oferta e a procura (com a procura a ultrapassar a oferta), então a solução terá de passar, inevitavelmente, pela construção (aumento da oferta). Qualquer medida que limite ou prejudique a construção de casas apenas irá agudizar e perpetuar a situação.