Oferta de casas

 

Conforme tenho referido, a falta de casas para arrendar apenas se resolve com mais oferta. Em Portugal, depois de um período em que se construíram mais de 100 000 casas por ano (entre os últimos anos do século XX e os primeiros anos do século XXI), a construção anual de fogos diminuiu até 2015, ano em que se construíram menos de 10 000 fogos. Depois disso, o número de casas construídas por ano aumentou paulatinamente, mas o número anual de fogos ainda é muito baixo (inferior a 30 000 por ano).

Os políticos, muitas vezes por razões meramente ideológicas, têm identificado algumas medidas, sendo que os limites às rendas são cada vez mais referidos como uma solução para o problema. Há muito que a realidade demonstrou a insensatez de uma medida desta natureza. O único benefício associado à limitação das rendas prende-se com a descida que os atuais inquilinos poderiam observar nos valores que pagam. Rapidamente, a oferta de casas para arrendar diminuiria e não haveria novas casas disponíveis para arrendar. Tem sido sempre assim que a oferta reage à imposição de tetos nas rendas.

Os mesmos políticos têm referido, frequentemente, que há países em que foram impostos limites nas rendas. Se é verdade que alguns países têm adotado modelos que restringem o valor das rendas (na maior parte dos casos, não se trata de uma limitação pura e dura, mas de um sistema semirrígido), o sucesso apenas é visível quando a oferta pública aumenta — em muitos desses países (Singapura, Holanda, Finlândia, entre outros), a oferta pública e social tem aumentado muito e representa mais de metade dos fogos destinados à habitação. Ou seja, a oferta pública e social, sendo robusta, não só disponibiliza casas à maioria da população, como concorre com a oferta privada, obrigando-a a baixar o preço das rendas. Neste caso, os governos daqueles países não resolveram penalizar os proprietários privados, mas decidiram construir casas para as suas populações e concorrer com eles. Enquanto a ideologia e o populismo se sobrepuserem à ciência, o problema da habitação não será resolvido.

Casas construídas

 

Ontem, o Jornal de Notícias noticiava que o “recorde de casas construídas no Porto não faz baixar preços”. O preço de um bem é um nivelador da oferta e da procura. Se o preço de um bem subir, a procura diminuirá e a oferta aumentará. Pelo contrário, a diminuição do preço de um bem implicará um aumento da procura desse bem e uma diminuição da oferta. Em suma, os produtores e os consumidores reagem ao preço dos bens produzindo mais ou menos e comprando mais ou menos, respetivamente.

No setor da habitação, o aumento do preço das casas (e das rendas) provocou um aumento da construção de casas (ou seja, da quantidade oferecida) — antes disso, o aumento da procura provocara o aumento dos preços das casas e das rendas das casas para habitação. Foi o aumento dos preços das casas e das rendas que avisou os construtores para a necessidade de construir mais; o preço é determinado pela interação entre a procura e a oferta.

O aumento dos preços das casas e das rendas contribui para que a rentabilidade esperada dos construtores aumente e, por isso, eles decidam construir mais casas. Quando o número novas de casas construídas (ou remodeladas/reconstruídas) ultrapassar a procura, os preços baixarão. Se o número de casas construídas não fizer baixar os preços, é porque a procura ainda é superior à oferta.

Depois de o número de novas casas construídas ter diminuído drasticamente entre 2002 e 2015, nos últimos anos temos assistido a uma recuperação ténue. Atualmente, o número de casas construídas ainda é muito baixo relativamente à procura, não sendo suficiente para estabilizar e/ou baixar o preço.

Habitação e construção

 

O problema da falta de habitação em Portugal é dos que mais atraem a atenção dos políticos e dos meios de comunicação social. Apesar de persistir há alguns anos, ainda não foram tomadas medidas significativas que o permitam resolver. Pior, os políticos executivos ainda não foram capazes de identificar as verdadeiras causas da sua existência, pelo que as ações tomadas dificilmente alcançarão os objetivos desejados.

A falta de habitação existe porque o aumento da procura é superior ao aumento da oferta. Sobre isto não deve haver nenhuma dúvida. É claro que temos visto jornalistas, comentadores e políticos a duvidar do óbvio. Enquanto nos entretivermos a discutir o que pouco interessa para o assunto, a falta de habitação será cada vez mais frequente. Ainda hoje, o jornal Público traz esta notícia em manchete: “Preços das casas sobem mais em zonas com maior aumento da construção”. Ao ler o resto da capa do jornal dedicada ao assunto fico logo a perceber que o título serve de entrada para mais um conjunto de propostas absurdas, com origens ideológicas e que apenas serviriam para agravar o problema. Se os preços das casas crescem mais em zonas com maior aumento da construção é porque o aumento da procura, nessas zonas, cresce ainda mais. Não é necessário penalizar os que têm casas vazias; é necessário criar medidas que incentivem os que têm casas vazias a pô-las no mercado. Se olharem para o problema da falta de casas para habitação como um problema económico, mais facilmente conseguirão resolvê-lo.

Mais casas para arrendar

 

O mercado de arrendamento continua a dar que falar: em época de campanha eleitoral, os partidos políticos digladiam-se na apresentação de medidas que permitam aumentar o número de casas disponíveis e diminuir o valor das rendas.

Há partidos que defendem a imposição de limites aos preços das rendas, para que mais pessoas consigam arrendar casas a preços mais acessíveis. Um aluno que estude economia no secundário sabe que a imposição de um preço inferior ao preço em equilíbrio provoca o aumento da procura e a diminuição da oferta, resultando no excesso de procura. Os tetos nas rendas não só não resolvem o problema como iriam agravá-lo. Mesmo que as rendas tivessem de descer (trata-se de uma imposição), à semelhança do que aconteceu noutros países que experimentaram esta medida, a oferta de casas para arrendar diminuiria drasticamente. No médio/longo prazo, o cenário seria ainda pior: menos construção; inquilinos a viver em casas piores (os senhorios não fariam as obras necessárias); mais inquilinos desprotegidos (mercado paralelo).

O problema da falta de casas para arrendar e o preço elevado das rendas ocorre porque a oferta é inferior à procura. Só a construção de novas casas (e a reabilitação de casas existentes) permite aumentar a oferta e diminuir os preços das rendas.  Este é um tema muito importante, porque tem um impacto elevado na qualidade de vida das pessoas, e por isso não deveria ser utilizado demagogicamente pelos partidos políticos.