Como baixar os preços da habitação

 

A crise da habitação que Portugal atravessa tem provocado diversas discussões ideológicas sobre o que devem os políticos fazer para resolver o problema. A teoria económica diz-nos que se trata de um problema de procura e oferta. Quando a procura aumenta mais do que a oferta, os preços tendem a aumentar.

Nos últimos anos, a procura de casas (para comprar ou para arrendar) aumentou muito mais do que a oferta. Apesar da tendência crescente, o número de casas construídas está muito aquém das necessidades. O aumento da oferta de casas para valores que permitam resolver o problema será demorado, com o risco de se prolongar ainda mais se não forem tomadas medidas urgentes e concertadas.

Os primeiros vinte anos do século XXI ficaram marcados por um aumento significativo da população de Austin, no estado do Texas (EUA). Depois de um período anterior em que a população de Austin já estava em franco crescimento, em vinte anos (entre 2000 e 2020), a população da cidade cresceu cerca de 40%. Atraídos pelos empregos criados pelas empresas que escolheram aquela cidade texana para investir (Tesla, Apple, entre outras), pelos salários elevados e por impostos baixos, migrantes internos dos EUA e imigrantes internacionais deslocaram-se para Austin à procura de uma melhor qualidade de vida.

O crescimento acelerado da população criou um problema habitacional, com o forte aumento da procura de casas e dos preços praticados na habitação. Austin necessitava de construir mais casas para responder ao aumento da procura e resolver o problema da escassez, pelo que resolveu tomar um conjunto de medidas tendentes a flexibilizar e aumentar a oferta: aumento da densidade de construção (permite aumentar o número de casas por unidade de espaço), incentivo à construção de casas com tipologias mais diversas e adaptadas às necessidades da população (casas mais pequenas...), simplificação burocrática (menos licenciamentos e mais rápidos), possibilidade de construir em zonas onde não era possível e diminuição dos obstáculos à construção, entre outras.

Muitos defendem que a imposição de limites aos preços é a via mais rápida e eficaz para resolver o problema da habitação. O congelamento ou limites às rendas ou ao valor das casas apenas serve para arrefecer ainda mais a oferta. Se este tipo de medidas até pode ajudar os que já estão no mercado, no médio/longo prazo revelar-se-ia catastrófico, dado que haverá cada vez menos casas disponíveis e as condições das casas existentes seriam cada vez piores.

Os preços das casas dependem de muitos fatores (evolução do saldo migratório, taxas de juro, custos de construção, entre outros), mas a construção tem um papel fundamental quando se pretende responder a aumentos significativos do lado da procura. O problema resolve-se com mais casas (e não com menos).

Vai doer

 

A atual situação francesa é dramática, com manifestações constantes da população a exigir a resolução dos principais problemas económicos e sociais existentes no país. As contestações tiveram início com os estudantes a exigirem melhorias nas condições de ensino (mais professores e melhores condições das escolas, entre outras causas), mas depressa alastraram a outros setores da sociedade.

As contestações têm provocado alguns confrontos violentos e a destruição de uma variedade de edifícios e equipamentos públicos e privados. Estes confrontos surgem numa altura de enorme sensibilidade política: por um lado, o governo necessita de equilibrar as contas públicas; por outro, existe uma pressão constante da população para serem tomadas medidas que contribuam para a melhoria dos serviços públicos e para a diminuição do custo de vida.

Nos últimos anos, a França tem apresentado défices orçamentais elevados, ultrapassando significativamente a meta dos 3%. Ao contrário de Portugal, que conseguiu reduzir a dívida pública em função do PIB, a dívida pública francesa tem apresentado uma evolução ascendente e já está perto dos 120% do PIB.

Este desequilíbrio das contas públicas tem provocado uma desconfiança generalizada dos credores, pelo que os custos de financiamento estão em crescendo e, neste momento, já estão a caminho de se tornarem insustentáveis. Para se financiar a 10 anos, o Estado português paga menos de 4% de juros; a França já paga quase 5% (na Alemanha, os custos deste tipo de financiamento rondam os 3,5%).

A resolução da atual situação francesa assenta em premissas difíceis de alinhar: a redução do défice e, pelo menos, a estabilização da dívida não são compatíveis com o aumento da despesa que os franceses têm pedido na rua.

Valor acrescentado

 

Nos meios de comunicação social, ouvimos muitas vezes economistas, políticos e comentadores diagnosticarem que, para crescer, a economia portuguesa necessita de apostar em áreas de negócio com mais valor acrescentado. Sendo verdadeira a premissa, vale a pena esclarecer o que ela significa e o que implica esta opção.

O valor acrescentado de uma empresa representa o valor que ela consegue acrescentar aos bens e serviços que utiliza como matérias-primas e outros materiais utilizados no processo produtivo. O valor acrescentado é calculado através da diferença entre a produção e os consumos intermédios (bens utilizados na produção, mas produzidos por outras empresas).

O Produto Interno Bruto (PIB) de um país pode ser calculado pelo somatório dos valores acrescentados de todas as empresas que integram a respetiva atividade económica, sendo necessário acrescentar ainda os impostos sobre produtos e subtrair os subsídios aos produtos. Nas contas de um país, o valor acrescentado de uma empresa mede o seu contributo para aquela economia.

É através do valor acrescentado que as empresas remuneram os agentes económicos que participam no processo produtivo (trabalhadores, sócios/acionistas, proprietários, etc.), pelo que o aumento do valor acrescentado de uma empresa permite pagar melhores salários e distribuir mais lucros aos seus proprietários. Ou seja, é o valor acrescentado gerado por uma empresa que permite distribuir mais rendimentos pelos vários intervenientes.

Imagine-se uma empresa que, no fabrico de sapatos, utiliza couro, solas e diversos materiais (cola, linhas, cordões…) que adquire a outros fornecedores. Por cada par de sapatos produzido, a empresa gasta 30 € na compra daqueles materiais, conseguindo vendê-los a 70 € a uma loja de comércio situada em Lisboa. A empresa que fabrica os sapatos contribui com 40 € para a riqueza de Portugal. A loja de comércio vende os mesmos sapatos ao cliente final por 100 €, dos quais 40 € correspondem ao valor acrescentado.

Se a empresa que fabrica os sapatos os conseguir vender a 110 € (em vez dos 70 €), então o seu contributo para a riqueza do país aumenta para 80 €. Para conseguir vender os sapatos mais caros, e assim contribuir mais para a riqueza do país, a empresa pode utilizar algumas das seguintes estratégias: contratar designers que lhe permitam criar sapatos mais criativos e originais; apostar numa marca própria e no seu reconhecimento, levando os clientes a pagarem mais pelos sapatos; apostar num nicho de mercado que permita vender os sapatos mais caros; investir em inovação, fabricando sapatos mais confortáveis ou com outras características valorizadas pelos consumidores (impermeabilidade, durabilidade, entre outras); apostar na personalização dos seus sapatos, criando sapatos adaptados aos desejos e necessidades de cada cliente.

A arte do nada

 

Vivemos tempos muito tumultuosos, em que quase tudo o que é dito pelos políticos e analisado de forma incessante pelos comentadores apenas serve o mexerico e a inutilidade. Tudo é espetáculo, para ser consumido num curto período, mesmo provindo dos que têm o dever de olhar para os temas de forma séria, racional e ponderada.

Não existe planeamento estratégico nem antecipação dos problemas. Ninguém é capaz, por incompetência ou motivos eleitorais/ideológicos, de antecipar os efeitos das medidas que sugere ou executa. Muitas das situações a que assistimos atualmente, em Portugal e noutros países europeus, eram previsíveis há muito. Aliás, muitos desses problemas têm origem em medidas tomadas no passado.

Os debates e comentários promovidos pelos meios de comunicação social, muitas vezes enviesados ou descontextualizados, seguem a mesma bitola: apenas promovem espetáculo, não identificando as causas, os responsáveis, nem as soluções.

Lamento dizer, mas os problemas não serão resolvidos se as verdadeiras causas continuarem a ser ignoradas. O espetáculo não resolve problemas; apenas os esconde, agravando-os.

Taxa de inflação pessoal

 

O Índice de Preços no Consumidor (IPC) é um índice de base 100 que representa o preço de um cabaz de bens e serviços habitualmente consumidos por uma população. Trata-se de um indicador que permite medir a evolução dos preços, sendo que o cabaz de bens representa um conjunto de bens e serviços que caracterizam a estrutura de despesa da população em estudo.

Quase todos os países usam este indicador (ou outro de cariz semelhante) para medir a evolução dos preços. Para poder ser representativo de cada população em particular, cada país ou zona geográfica tem um cabaz específico, que se vai alterando conforme os hábitos e preferências da população. Atualmente, em Portugal, o cabaz utilizado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) é composto por cerca de 1300 bens e serviços representativos da estrutura de despesa de consumo final das famílias residentes em Portugal. O preço do cabaz é constantemente monitorizado de modo que se consiga acompanhar permanentemente a variação dos preços.

A inflação é a subida generalizada e contínua dos preços dos bens e serviços e é medida através da variação do IPC entre dois períodos distintos.

Os produtos que integram o cabaz não são, necessariamente, os mesmos ou próximos dos que cada um de nós consome habitualmente. Além disso, cada um de nós consome os bens em alturas diferentes do ano (por exemplo, há quem consuma mais laranjas no verão e quem não goste de laranjas), faz as suas compras em locais específicos e aproveita mais ou menos as promoções. Neste momento, uma pessoa que utilize muito o automóvel terá uma taxa de inflação pessoal mais elevada do que outra que não utilize o automóvel.

Apesar da enorme utilidade do IPC, que permite acompanhar a evolução dos preços dos bens e serviços e, através disso, tomar medidas conducentes ao seu controlo, cada pessoa tem a sua própria taxa de inflação.

Equilíbrio financeiro

 

Tenho visto muitos políticos, analistas e comentadores pronunciarem-se sobre os efeitos negativos que o equilíbrio das contas públicas provoca. Advogam eles que as pessoas podiam viver melhor se os governos (e as pessoas) pudessem gastar mais dinheiro em segurança, saúde, educação, infraestruturas...

Sempre tive muita dificuldade em perceber os que defendem gastos acima dos rendimentos, principalmente depois de os portugueses terem sentido na pele as consequências do excesso de endividamento, quando Portugal teve de pedir auxílio externo.

Seja nas famílias, nas empresas ou no Estado, o equilíbrio das contas é fundamental para a sobrevivência condigna a longo prazo. Estruturalmente, os gastos devem ser compatíveis com os rendimentos, dado que o excesso de despesas relativamente às receitas repercute-se no aumento da dívida, com custos associados que exigem sacrifícios no futuro.

O equilíbrio financeiro de longo prazo não determina que as famílias, as empresas ou o Estado não possam endividar-se. Em muitos casos, as pessoas compram casa para habitação própria recorrendo a empréstimos bancários. Desde que seja uma situação ponderada e sustentável a longo prazo, a compra de casa através do financiamento bancário pode ser uma excelente alternativa. Do mesmo modo, um grande investimento realizado por uma empresa na compra de uma máquina industrial, que lhe permitirá produzir uma quantidade muito superior de bens, poderá contribuir para aumentar significativamente a sua produtividade.

Apesar de os gastos em saúde ou educação contribuírem para a melhoria do bem-estar das populações, os défices excessivos que provocam aumentos constantes da dívida e dos custos que lhe estão associados podem tornar-se insustentáveis a longo prazo, sacrificando e pondo em causa a qualidade de vida das gerações futuras.

Educação Financeira

 

Os estudos realizados em matéria de Educação Financeira posicionam os portugueses entre os que têm menos literacia financeira. Trata-se de um tema que deveria ser alvo de atenção por parte dos políticos, com a existência de um plano concreto que permita adquirir um conjunto de conhecimentos necessários à tomada de decisão consciente e informada dos riscos de cada um dos inúmeros instrumentos existentes.

Internacionalmente, as várias organizações têm destacado as matérias da literacia financeira, incentivando os países a adotarem medidas que permitam aumentar o nível de conhecimentos da população nesta área.

Em Portugal, apesar de existir, inclusive, um referencial de Educação Financeira e de o tema fazer parte dos conteúdos de Cidadania, nas escolas tem sido dada pouca importância à literacia financeira. Na minha opinião, deveria existir uma disciplina de Educação Financeira para que a literacia financeira de cada um não dependa exclusivamente da formação autodidata.

A literacia financeira faz bem à saúde das pessoas, não só porque permite adquirir os bens indispensáveis à sobrevivência, mas também porque a liberdade pressupõe que sejamos capazes de decidir o que queremos. O bem-estar e a qualidade de vida de uma pessoa dependem, também, do bem-estar financeiro.

Infelizmente, ainda ontem assisti à intervenção de uma comentadora na televisão, que propalou uma série de mitos sobre alguns dos instrumentos financeiros que mais têm contribuído para que as pessoas obtenham retornos muito interessantes com o seu dinheiro.