Pressões demográficas

 

O Boletim Económico de dezembro, do Banco de Portugal, faz uma análise ao mercado de habitação em Portugal, identificando os principais fatores e contribuindo com algumas explicações para a falta de casas para habitação.

O aumento dos preços da habitação tem origem, como se sabe, no aumento mais do que proporcional da procura relativamente à oferta. Do lado da procura, há vários fatores que contribuem para o seu aumento, destacando-se o aumento da população e a diminuição da dimensão média das famílias. Segundo o boletim de dezembro do Banco de Portugal, entre 1981 e 2021, o fator que mais contribuiu para o aumento do número de famílias foi a sua dimensão, que reduziu expressivamente no período. Entre 2021 e 2024, o saldo migratório foi o principal determinante do aumento do número de famílias.

Do lado da oferta, verifica-se que o número de alojamentos familiares disponíveis para habitar diminuiu expressivamente nos últimos 15 anos. Entre 1981 e 2011, a variação média anual do número de alojamentos familiares era de cerca de 82 mil; entre 2011 e 2021, a média foi de cerca de 11 mil. Entre 2021 e 2024, a variação média anual do número de alojamentos locais aumentou, para cerca de 22 mil, mas ainda muito abaixo das necessidades e dos valores observados nas duas últimas décadas do século XX e na primeira década do século XXI. O relatório do Banco de Portugal destaca, ainda, uma percentagem elevada de alojamentos vagos, sendo que as casas vazias estão localizadas maioritariamente nos concelhos com menor pressão da procura — em Lisboa e no Porto, por exemplo, as casas vazias representam uma percentagem baixa. Apesar de o boletim não analisar esta situação, estou convicto de que muitas das casas vazias não estão em condições de serem habitadas. Na zona onde resido, muitas casas estão vazias porque os antigos proprietários, maioritariamente idosos, morreram e os seus filhos não estão disponíveis para morar nas mesmas condições dos pais.

Os números referidos, que são corroborados pela análise do boletim de dezembro, mostram que até 2011 a variação do número de alojamentos foi superior à variação do número de famílias, tendo-se invertido esta situação a partir de 2011 até à atualidade. O excesso de procura relativamente à oferta existente tem pressionado a subida dos preços das casas e das rendas, pelo que os preços apenas poderão baixar (ou aumentar a um ritmo inferior) quando a oferta crescer a um ritmo significativamente superior.

O valor da moeda

A história dos últimos séculos mostra-nos que a moeda evoluiu ao longo do tempo, tendo deixado de ser representativa para ser fiduciária. Enquanto moeda representativa, as notas em circulação podiam ser trocadas por ouro ou prata. A partir do momento em que a moeda passa a ser fiduciária, as notas e moedas existentes deixam de estar associadas a mercadorias e não podem ser convertidas em ouro ou prata. Neste caso, são as instituições monetárias (Bancos Centrais) que decidem, em cada momento, qual é a quantidade de moeda em circulação. As pessoas deixam de poder trocar a moeda pelos materiais preciosos, pelo que o valor da moeda está indissociavelmente ligado à confiança no sistema.

Na Zona Euro, o Banco Central Europeu (BCE) é a instituição que supervisiona o sistema bancário dos países que utilizam o euro e o seu principal objetivo é o de manter a estabilidade dos preços. O BCE pode utilizar uma diversidade de instrumentos para alcançar o seu objetivo (estabilidade de preços), sendo que a definição e execução da política monetária contribuem decisivamente para a concretização daquele desiderato. 

Apesar de existirem discussões concetuais acerca do papel que os bancos centrais devem desempenhar nas sociedades atuais, considero que eles devem conduzir a política monetária sem interferência direta do poder político. Muitos consideram que os Bancos Centrais devem estar na dependência dos governos e por isso devem atuar em conforme as estratégias políticas, representando mais um instrumento ao dispor dos políticos. Ainda que tenham diferentes graus de autonomia, a maioria dos países desenvolvidos tem Bancos Centrais autónomos. A política monetária, por ser muito importante, suscetível de gerar desconfianças e levar ao aumento desenfreado dos preços, que prejudica enormemente as populações, carece de previsibilidade e de independência perante o poder político.

Os dados históricos comprovam que os países com Bancos Centrais mais dependentes do poder político tendem a apresentar taxas de inflação mais elevadas, principalmente nos países com instituições mais frágeis. Pelo contrário, os países com Bancos Centrais independentes apresentam taxas de inflação mais baixas. 

Nos últimos dias, os comerciantes iranianos iniciaram um conjunto de manifestações, que posteriormente se alastraram a outros setores da população, em protesto contra o aumento desenfreado dos preços dos bens.

Uma das principais causas da inflação iraniana está relacionada com a emissão desenfreada de moeda que o Banco Central tem vindo a fazer. Em vez de tomar medidas que permitam conter e baixar a inflação, o Banco Central do Irão, que depende do governo e por isso age em conformidade, tem emitido moeda para financiar o excesso de gastos públicos.

A independência dos Bancos Centrais é um dos pressupostos mais importantes para garantir a tomada de decisões técnicas que permitam controlar a inflação. Se os Bancos Centrais estiverem na dependência direta dos governos, o controlo da inflação é mais difícil, dado que eles terão de responder aos anseios dos políticos.   

Negociar

 

Já sabemos o quão importante é negociar os termos dos contratos celebrados com os nossos fornecedores. Isto deve acontecer nas empresas e relativamente aos contratos negociados na nossa esfera pessoal.

 

Nos últimos dias, na data da renovação de um seguro automóvel, telefonei para a seguradora, mostrando o descontentamento com o preço cobrado (como se trata de um seguro com o débito direto associado, o dinheiro já tinha sido debitado da minha conta). A operadora, após analisar as condições do meu contrato, disse que o preço cobrado era o mais baixo e não era possível reduzir o valor. Disse-lhe que iria solicitar a revogação do débito direto e contratar o seguro noutra seguradora, assegurando-lhe que tinha propostas muito mais baixas noutras seguradoras (na verdade, ainda não fizera nenhuma simulação). Após desligar, fiz algumas simulações noutras seguradoras (através dos respetivos sítios na internet), tendo a seguir contactado a que tinha o preço mais baixo (para garantias semelhantes). O operador, depois de alguma insistência da minha parte para conseguir o melhor preço possível, propôs-me um prémio inferior em 50 €, relativamente ao que pagava. Solicitei-lhe que me contactasse no dia seguinte, para que lhe desse uma resposta acerca da alteração ou não de seguradora.

 

Nesse mesmo dia, liguei novamente para a minha seguradora e disse-lhe que iria dar-lhe uma última oportunidade de me manter como cliente. Referi que tinha uma simulação de outra seguradora muito mais baixa (e com as mesmas condições) e, por isso, se não conseguissem um preço mais baixo, iria revogar o débito direto e anular o contrato. Após algum tempo de análise, a operadora diz que o melhor preço ficava mais de cem euros abaixo do que tinha sido debitado (mantendo as condições) e que, caso aceitasse o novo valor, a seguradora restituiria a diferença nos dias seguintes. Naturalmente, continuei cliente da mesma seguradora e recebi mais de 100 € na conta.

Mais casas para arrendar

 

Estamos numa altura em que faltam casas para arrendar. Conforme já escrevi algumas vezes, isto ocorre porque a procura é superior à oferta (há mais pessoas à procura de casa para arrendar do que casas disponíveis no mercado). Essencialmente, os proprietários que põem uma casa no mercado de arrendamento esperam receber o valor negociado, que a casa não seja estragada pelos arrendatários e que haja estabilidade das políticas e das leis que regulam o arrendamento. Além de mais construção, os governos que quiserem melhorar o mercado de arrendamento terão de garantir estes três pilares essenciais.

Quando um inquilino deixa de pagar a renda, o despejo tem de ser quase imediato. Caso o Estado considere que determinada família deva ser apoiada, então pode pagar temporariamente a renda do inquilino que deixa de ter condições financeiras para o fazer ou acolhê-lo numa habitação da Segurança Social preparada para o efeito. Este é um dos principais problemas que mais obstam à oferta de casas no mercado. Todos conhecem casos de inquilinos que deixaram de pagar as rendas e os despejos arrastaram-se meses ou anos.

Outra preocupação constante dos senhorios está relacionada com as condições das casas depois da saída dos inquilinos. Conheço algumas situações de casas que ficaram completamente irreconhecíveis depois da saída do inquilino, em que o senhorio teve de investir alguns milhares de euros para restaurar a casa para as condições anteriores. Um sistema que pretenda incentivar a oferta de casas no mercado de arrendamento terá de punir severamente os inquilinos que entregarem as casas em condições degradantes ao senhorio.

Por último, os proprietários apenas sentirão vontade de investir no mercado de arrendamento se lhes for garantido que os políticos manterão relativamente estáveis as políticas e as regras do mercado de arrendamento. Nenhum proprietário investirá, a longo prazo, num mercado em que as regras mudam frequentemente e, muitas vezes, de forma tão oscilante.

Saldo da Segurança Social

 

A sustentabilidade da Segurança Social é um tema empolgante e fraturante, que divide muito as opiniões dos economistas (e dos portugueses, em geral). Muitos consideram que o sistema está bem e recomenda-se. Os saldos positivos obtidos nos últimos anos contribuem para desvalorizar os que teimam em falar na insustentabilidade da Segurança Social. 

O que significa dizer que a Segurança Social é sustentável? A Segurança Social tem receitas (contribuições das pessoas e das empresas, transferências do Estado, entre outras) e despesas (pensões, prestações sociais, subsídios, entre outros). O saldo da Segurança Social corresponde à diferença entre as receitas e as despesas. Nos últimos anos, o saldo da Segurança Social tem registado excedentes (receitas superiores às despesas), gerando um sentimento positivo de que não há razões para alarme.

Uma parte muito significativa das receitas da Segurança Social (mais de 25%) diz respeito a transferências correntes (do Orçamento do Estado e de outras entidades) e a receitas fiscais canalizadas para o orçamento da Segurança Social. Ou seja, se excluirmos estas receitas da Segurança Social, o excedente, que tem sido positivo nos últimos anos, transforma-se em défice.

Quando falamos na sustentabilidade da Segurança Social temos de perceber se estamos disponíveis para reforçar as transferências provenientes do Orçamento do Estado (que representam receitas de outros impostos ou taxas) para garantir que as despesas são suportadas ou se consideramos apenas as receitas das contribuições. Se excluirmos as receitas provenientes do Orçamento do Estado, não obstante o aumento recente das contribuições (devido ao aumento da população ativa), atualmente as receitas já não cobrem as despesas.

Oferta de casas

 

Conforme tenho referido, a falta de casas para arrendar apenas se resolve com mais oferta. Em Portugal, depois de um período em que se construíram mais de 100 000 casas por ano (entre os últimos anos do século XX e os primeiros anos do século XXI), a construção anual de fogos diminuiu até 2015, ano em que se construíram menos de 10 000 fogos. Depois disso, o número de casas construídas por ano aumentou paulatinamente, mas o número anual de fogos ainda é muito baixo (inferior a 30 000 por ano).

Os políticos, muitas vezes por razões meramente ideológicas, têm identificado algumas medidas, sendo que os limites às rendas são cada vez mais referidos como uma solução para o problema. Há muito que a realidade demonstrou a insensatez de uma medida desta natureza. O único benefício associado à limitação das rendas prende-se com a descida que os atuais inquilinos poderiam observar nos valores que pagam. Rapidamente, a oferta de casas para arrendar diminuiria e não haveria novas casas disponíveis para arrendar. Tem sido sempre assim que a oferta reage à imposição de tetos nas rendas.

Os mesmos políticos têm referido, frequentemente, que há países em que foram impostos limites nas rendas. Se é verdade que alguns países têm adotado modelos que restringem o valor das rendas (na maior parte dos casos, não se trata de uma limitação pura e dura, mas de um sistema semirrígido), o sucesso apenas é visível quando a oferta pública aumenta — em muitos desses países (Singapura, Holanda, Finlândia, entre outros), a oferta pública e social tem aumentado muito e representa mais de metade dos fogos destinados à habitação. Ou seja, a oferta pública e social, sendo robusta, não só disponibiliza casas à maioria da população, como concorre com a oferta privada, obrigando-a a baixar o preço das rendas. Neste caso, os governos daqueles países não resolveram penalizar os proprietários privados, mas decidiram construir casas para as suas populações e concorrer com eles. Enquanto a ideologia e o populismo se sobrepuserem à ciência, o problema da habitação não será resolvido.

Casas construídas

 

Ontem, o Jornal de Notícias noticiava que o “recorde de casas construídas no Porto não faz baixar preços”. O preço de um bem é um nivelador da oferta e da procura. Se o preço de um bem subir, a procura diminuirá e a oferta aumentará. Pelo contrário, a diminuição do preço de um bem implicará um aumento da procura desse bem e uma diminuição da oferta. Em suma, os produtores e os consumidores reagem ao preço dos bens produzindo mais ou menos e comprando mais ou menos, respetivamente.

No setor da habitação, o aumento do preço das casas (e das rendas) provocou um aumento da construção de casas (ou seja, da quantidade oferecida) — antes disso, o aumento da procura provocara o aumento dos preços das casas e das rendas das casas para habitação. Foi o aumento dos preços das casas e das rendas que avisou os construtores para a necessidade de construir mais; o preço é determinado pela interação entre a procura e a oferta.

O aumento dos preços das casas e das rendas contribui para que a rentabilidade esperada dos construtores aumente e, por isso, eles decidam construir mais casas. Quando o número novas de casas construídas (ou remodeladas/reconstruídas) ultrapassar a procura, os preços baixarão. Se o número de casas construídas não fizer baixar os preços, é porque a procura ainda é superior à oferta.

Depois de o número de novas casas construídas ter diminuído drasticamente entre 2002 e 2015, nos últimos anos temos assistido a uma recuperação ténue. Atualmente, o número de casas construídas ainda é muito baixo relativamente à procura, não sendo suficiente para estabilizar e/ou baixar o preço.