Mais casas para arrendar

 

Estamos numa altura em que faltam casas para arrendar. Conforme já escrevi algumas vezes, isto ocorre porque a procura é superior à oferta (há mais pessoas à procura de casa para arrendar do que casas disponíveis no mercado). Essencialmente, os proprietários que põem uma casa no mercado de arrendamento esperam receber o valor negociado, que a casa não seja estragada pelos arrendatários e que haja estabilidade das políticas e das leis que regulam o arrendamento. Além de mais construção, os governos que quiserem melhorar o mercado de arrendamento terão de garantir estes três pilares essenciais.

Quando um inquilino deixa de pagar a renda, o despejo tem de ser quase imediato. Caso o Estado considere que determinada família deva ser apoiada, então pode pagar temporariamente a renda do inquilino que deixa de ter condições financeiras para o fazer ou acolhê-lo numa habitação da Segurança Social preparada para o efeito. Este é um dos principais problemas que mais obstam à oferta de casas no mercado. Todos conhecem casos de inquilinos que deixaram de pagar as rendas e os despejos arrastaram-se meses ou anos.

Outra preocupação constante dos senhorios está relacionada com as condições das casas depois da saída dos inquilinos. Conheço algumas situações de casas que ficaram completamente irreconhecíveis depois da saída do inquilino, em que o senhorio teve de investir alguns milhares de euros para restaurar a casa para as condições anteriores. Um sistema que pretenda incentivar a oferta de casas no mercado de arrendamento terá de punir severamente os inquilinos que entregarem as casas em condições degradantes ao senhorio.

Por último, os proprietários apenas sentirão vontade de investir no mercado de arrendamento se lhes for garantido que os políticos manterão relativamente estáveis as políticas e as regras do mercado de arrendamento. Nenhum proprietário investirá, a longo prazo, num mercado em que as regras mudam frequentemente e, muitas vezes, de forma tão oscilante.

Saldo da Segurança Social

 

A sustentabilidade da Segurança Social é um tema empolgante e fraturante, que divide muito as opiniões dos economistas (e dos portugueses, em geral). Muitos consideram que o sistema está bem e recomenda-se. Os saldos positivos obtidos nos últimos anos contribuem para desvalorizar os que teimam em falar na insustentabilidade da Segurança Social. 

O que significa dizer que a Segurança Social é sustentável? A Segurança Social tem receitas (contribuições das pessoas e das empresas, transferências do Estado, entre outras) e despesas (pensões, prestações sociais, subsídios, entre outros). O saldo da Segurança Social corresponde à diferença entre as receitas e as despesas. Nos últimos anos, o saldo da Segurança Social tem registado excedentes (receitas superiores às despesas), gerando um sentimento positivo de que não há razões para alarme.

Uma parte muito significativa das receitas da Segurança Social (mais de 25%) diz respeito a transferências correntes (do Orçamento do Estado e de outras entidades) e a receitas fiscais canalizadas para o orçamento da Segurança Social. Ou seja, se excluirmos estas receitas da Segurança Social, o excedente, que tem sido positivo nos últimos anos, transforma-se em défice.

Quando falamos na sustentabilidade da Segurança Social temos de perceber se estamos disponíveis para reforçar as transferências provenientes do Orçamento do Estado (que representam receitas de outros impostos ou taxas) para garantir que as despesas são suportadas ou se consideramos apenas as receitas das contribuições. Se excluirmos as receitas provenientes do Orçamento do Estado, não obstante o aumento recente das contribuições (devido ao aumento da população ativa), atualmente as receitas já não cobrem as despesas.

Oferta de casas

 

Conforme tenho referido, a falta de casas para arrendar apenas se resolve com mais oferta. Em Portugal, depois de um período em que se construíram mais de 100 000 casas por ano (entre os últimos anos do século XX e os primeiros anos do século XXI), a construção anual de fogos diminuiu até 2015, ano em que se construíram menos de 10 000 fogos. Depois disso, o número de casas construídas por ano aumentou paulatinamente, mas o número anual de fogos ainda é muito baixo (inferior a 30 000 por ano).

Os políticos, muitas vezes por razões meramente ideológicas, têm identificado algumas medidas, sendo que os limites às rendas são cada vez mais referidos como uma solução para o problema. Há muito que a realidade demonstrou a insensatez de uma medida desta natureza. O único benefício associado à limitação das rendas prende-se com a descida que os atuais inquilinos poderiam observar nos valores que pagam. Rapidamente, a oferta de casas para arrendar diminuiria e não haveria novas casas disponíveis para arrendar. Tem sido sempre assim que a oferta reage à imposição de tetos nas rendas.

Os mesmos políticos têm referido, frequentemente, que há países em que foram impostos limites nas rendas. Se é verdade que alguns países têm adotado modelos que restringem o valor das rendas (na maior parte dos casos, não se trata de uma limitação pura e dura, mas de um sistema semirrígido), o sucesso apenas é visível quando a oferta pública aumenta — em muitos desses países (Singapura, Holanda, Finlândia, entre outros), a oferta pública e social tem aumentado muito e representa mais de metade dos fogos destinados à habitação. Ou seja, a oferta pública e social, sendo robusta, não só disponibiliza casas à maioria da população, como concorre com a oferta privada, obrigando-a a baixar o preço das rendas. Neste caso, os governos daqueles países não resolveram penalizar os proprietários privados, mas decidiram construir casas para as suas populações e concorrer com eles. Enquanto a ideologia e o populismo se sobrepuserem à ciência, o problema da habitação não será resolvido.

Casas construídas

 

Ontem, o Jornal de Notícias noticiava que o “recorde de casas construídas no Porto não faz baixar preços”. O preço de um bem é um nivelador da oferta e da procura. Se o preço de um bem subir, a procura diminuirá e a oferta aumentará. Pelo contrário, a diminuição do preço de um bem implicará um aumento da procura desse bem e uma diminuição da oferta. Em suma, os produtores e os consumidores reagem ao preço dos bens produzindo mais ou menos e comprando mais ou menos, respetivamente.

No setor da habitação, o aumento do preço das casas (e das rendas) provocou um aumento da construção de casas (ou seja, da quantidade oferecida) — antes disso, o aumento da procura provocara o aumento dos preços das casas e das rendas das casas para habitação. Foi o aumento dos preços das casas e das rendas que avisou os construtores para a necessidade de construir mais; o preço é determinado pela interação entre a procura e a oferta.

O aumento dos preços das casas e das rendas contribui para que a rentabilidade esperada dos construtores aumente e, por isso, eles decidam construir mais casas. Quando o número novas de casas construídas (ou remodeladas/reconstruídas) ultrapassar a procura, os preços baixarão. Se o número de casas construídas não fizer baixar os preços, é porque a procura ainda é superior à oferta.

Depois de o número de novas casas construídas ter diminuído drasticamente entre 2002 e 2015, nos últimos anos temos assistido a uma recuperação ténue. Atualmente, o número de casas construídas ainda é muito baixo relativamente à procura, não sendo suficiente para estabilizar e/ou baixar o preço.

Grandes empresas ao poder...

 

Portugal necessita de muitas empresas, sejam elas micro, pequenas, médias ou grandes. Existe uma perspetiva cultural de defesa das micro e pequenas empresas, sendo que os políticos tendem a castigar mais as que não se enquadram naquela visão. Além do desapego ideológico de alguns partidos e comentadores mediáticos pelas grandes empresas, os diversos governos têm optado por implementar um conjunto de medidas (fiscais, laborais, etc.) que as penalizam.

Em termos de IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas), não só as pequenas e médias empresas (PME) podem gozar de uma taxa mais baixa, como há taxas especiais aplicadas às grandes empresas que podem elevar a taxa de IRC acima dos 30%.

No entanto, estes factos merecem ser contrastados com os salários pagos pelas PME e pelas grandes empresas. Os dados comprovam que as grandes empresas pagam melhor aos trabalhadores (https://planapp.gov.pt/wp-content/uploads/2023/01/Nota-de-Analise_Os-salarios-em-Portugal.pdf), pelo que não deveriam ser tratadas de forma discriminatória, mas, pelo contrário, deveriam ser estimuladas.

As empresas nascem pequenas e, se conseguirem convencer, através dos produtos e serviços que oferecem, as pessoas a adquiri-los, poderão crescer e tornar-se grandes. Uma empresa, seja micro, pequena, média ou grande, já serve o seu país através do emprego que gera, dos impostos que paga, do bem-estar social que promove através da satisfação das necessidades das populações, etc. Penalizar uma empresa somente porque cresceu mais do que a maioria, mesmo sabendo que aquele tipo de empresa, em média, remunera melhor os seus funcionários do que as restantes, é claramente errado.  

O dinheiro traz felicidade

 

Há um ditado popular que diz “o dinheiro não traz felicidade”. Não há nenhum fator universal que, isoladamente, implique felicidade. A felicidade depende de muitos fatores e cada pessoa avalia cada um deles de forma diferente. Para determinado indivíduo, o dinheiro pode ser um fator muito importante para se sentir feliz; para outro, pode ter pouca ou nenhuma importância.

O PIB per capita é dos indicadores económicos mais utilizados para medir a riqueza de um país, sendo determinado através da divisão do PIB pela população de um país ou região. Apesar das limitações associadas ao PIB per capita (é um valor médio, que ignora as diferenças entre os indivíduos…) e dos cuidados que devemos ter na sua utilização, trata-se de um indicador inultrapassável quando se pretende medir o nível de riqueza e está associado a um conjunto muito elevado de outros indicadores.

Há vários estudos que avaliam a felicidade dos povos, sendo possível observar os países mais felizes e menos felizes. Se analisarmos o PIB per capita e o nível de felicidade obtidos, facilmente verificamos que há uma correlação forte entre os dois indicadores (alguns estudos apontam para uma correlação estatística de, aproximadamente, 0,7). Ou seja, as populações dos países com PIB per capita superior apresentam níveis de felicidade superiores.

Habitação e construção

 

O problema da falta de habitação em Portugal é dos que mais atraem a atenção dos políticos e dos meios de comunicação social. Apesar de persistir há alguns anos, ainda não foram tomadas medidas significativas que o permitam resolver. Pior, os políticos executivos ainda não foram capazes de identificar as verdadeiras causas da sua existência, pelo que as ações tomadas dificilmente alcançarão os objetivos desejados.

A falta de habitação existe porque o aumento da procura é superior ao aumento da oferta. Sobre isto não deve haver nenhuma dúvida. É claro que temos visto jornalistas, comentadores e políticos a duvidar do óbvio. Enquanto nos entretivermos a discutir o que pouco interessa para o assunto, a falta de habitação será cada vez mais frequente. Ainda hoje, o jornal Público traz esta notícia em manchete: “Preços das casas sobem mais em zonas com maior aumento da construção”. Ao ler o resto da capa do jornal dedicada ao assunto fico logo a perceber que o título serve de entrada para mais um conjunto de propostas absurdas, com origens ideológicas e que apenas serviriam para agravar o problema. Se os preços das casas crescem mais em zonas com maior aumento da construção é porque o aumento da procura, nessas zonas, cresce ainda mais. Não é necessário penalizar os que têm casas vazias; é necessário criar medidas que incentivem os que têm casas vazias a pô-las no mercado. Se olharem para o problema da falta de casas para habitação como um problema económico, mais facilmente conseguirão resolvê-lo.